Definiując w uproszczeniu zasiedzenie jest sposobem nabycia nieruchomości przez osobę, której nie przysługuje żaden tytuł prawny do danej nieruchomości, jednakże nabycie następuje z uwagi na długi czas posiadania owej nieruchomości. Aby doszło do zasiedzenia, konieczne jest spełnienie przesłanek określonych w art. 172 kodeksu cywilnego.

Warunki konieczne do zasiedzenia

Po pierwsze, musimy mieć do czynienia z posiadaniem samoistnym, gdyż tylko takie prowadzi do zasiedzenia. Posiadacz samoistny to taki, który rzeczą włada z zamiarem posiadania jej dla siebie. Innymi słowy posiadacz samoistny to osoba, która uważa się za właściciela danej rzeczy i swobodnie nią zarządzą oraz podejmuje wszelkie decyzje jej dotyczące. Tym samym posiadaczem samoistnym nie będzie np. najemca mieszkania, czy dzierżawca, gdyż osoby te władają daną nieruchomością na podstawie umowy najmu lub dzierżawy i są w pełni świadome, że nie są ich właścicielami i muszą się liczyć ze zdaniem właściciela. W takim przypadku osoby takie definiuje się jako posiadaczy zależnych – osoby, która jest w posiadaniu w danym momencie danej rzeczy i nią zarządza, ale w tym zarządzie jest ograniczona stanowiskiem właściciela.
Wskazać należy, iż długość posiadania nie stanowi kryterium odróżniającego posiadanie samoistne od zależnego, więc nie może być jedyną podstawą uznania posiadania za samoistne.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 lipca 2011 r., II CSK 644/10:

1. Posiadanie samoistne może występować nie tylko w sytuacji, gdy posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, lecz także wówczas gdy wie, że właścicielem nie jest, ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak, jakby był właścicielem.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2011 r., IV CSK 425/10:

1. O rodzaju posiadania nie decyduje świadomość tego, czy posiadacz jest przekonany o swoich właścicielskich uprawnieniach, czy też nie, kwestia ta ma bowiem znaczenie jedynie dla określenia, czy jest posiadaczem w dobrej bądź złej wierze. Dlatego też posiadacz, który wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz tak jakby nim był, może być posiadaczem samoistnym i to nawet wtedy, gdy występuje wobec właściciela z ofertą kupna tej rzeczy.
2. Nie można zgodzić się z twierdzeniem, że obowiązek zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z cudzego gruntu nie kreuje charakteru posiadania jako zależnego. Posiadacz, który bądź z własnej woli, bądź na podstawie orzeczenia sądowego, płaci właścicielowi za korzystanie z rzeczy, nie może być bowiem uznany za takiego, który nie ma potrzeby liczenia się z uprawnieniami właścicielskimi innej osoby, choćby korzystał z niej z wyłączeniem innych osób, pobierał pożytki i dochody, a nawet uważał się za uprawnionego do rozporządzania nią. Płacenie wynagrodzenia za korzystanie z cudzego gruntu wyklucza możliwość uznania posiadania tego gruntu za prowadzące do zasiedzenia posiadanie właścicielskie.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 1999r., I CKN 430/98:

Samoistny posiadacz rzeczy w złej wierze, który w czasie biegu zasiedzenia zwraca się do właściciela lub innej osoby, którą uważa za właściciela, z ofertą nabycia własności tej rzeczy w drodze umowy, nie pozbawia swego posiadania przymiotów samoistności, chyba że z innych okoliczności wynika, iż rezygnuje z samodzielnego i niezależnego od woli innej osoby władania rzeczą.

Upływ czasu wymagany do zasiedzenia

Kolejną przesłanką, której spełnienie warunkuje możliwość zasiedzenia jest upływ czasu. Należy wskazać, że obecnie nabycie własności rzeczy na podstawie zasiedzenia następuje poprzez upływ czasu. Termin zasiedzenia dla nieruchomości wynosi 20 albo 30 lat i jest zależny od tego, czy posiadacz jest w dobrej, czy w złej wierze.

Dobra wiara posiadacza skraca czas zasiedzenia nieruchomości do 20 lat, co wynika z brzmienia art. 172. Usprawiedliwione w danych okolicznościach przekonanie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności, jest przesłanką dobrej wiary zgodnie z utrwalonym poglądem. Przy tym należy zaznaczyć, iż o tym czy ktoś jest w dobrej lub złej wierze decyduje moment objęcia w posiadanie danej nieruchomości, a nie późniejsze zdarzenia. Wskazać również należy, iż dobra wiara jest domniemana – tym samym w każdej sprawie sądowej, wychodzi się z założenia, że posiadacz był w dobrej wierze, a ewentualnie inni uczestnicy sporu (najczęściej prawowity właściciel) muszą udowadniać jego złą wiarę, a w konsekwencji wymagany 30 letni okres zasiedzenia.
Ustawodawca nigdzie nie zdefiniował pojęć dobrej i złej wiary, więc w każdej sprawie Sąd będzie brał pod uwagę całokształt okoliczności i na jego sprawie stwierdzał, czy posiadacz mógł mieć usprawiedliwione przekonanie, iż jest on posiadaczem samoistnym.

Przykłady dobrej i złej wiary

Większość spraw o zasiedzenie, co jest zrozumiałe, dotyczy spraw odległych w czasie. Wiele nieścisłości pojawia się w związku z obrotem nieruchomościami w latach 1910 – 1990 r. z uwagi na liczne zmiany ustrojowe i trudną sytuację polityczną Polski. Wobec tego często dochodzi do sytuacji, iż dana osoba jest posiadaczem nieruchomości, ale nie ma na to żadnych dokumentów. Nieruchomość jest w rodzinie od lat, przekazywana z pokolenia na pokolenie, ale nie można wręcz odtworzyć w jaki sposób rodzina weszła w jej posiadanie np. 60 lat temu. Z praktyki sądowej mogę wskazać, iż często nieścisłości wynikają z następujących przyczyn:
– brak zachowania formy wymaganej do przeniesienia własności tj. formy aktu notarialnego – spisano jedynie zwykłą umowę pisemną lub zawarto umowę ustną (co często miało miejsce w relacjach sąsiedzkich na wsiach)
– posiadanie wynika z pewnych ustaleń i podziałów dokonanych w rodzinie np. dziadkowie 50 lat temu podzielili ziemię pomiędzy spadkobierców i nikt nie zajmował się kwestiami formalnymi
– dokonano błędnych wpisów w ewidencji gruntów lub księgach wieczystych tj. urzędnik wpisał inne osoby niż są faktycznie właścicielami w związku z przepisywaniem starych dokumentów do nowych rejestrów
– wszelkie nieścisłości administracyjne i sądowe związane z prowadzeniem spraw w różnych latach, pod rządami różnych przepisów i ustrojów politycznych, często z pewnymi błędami, gdzie po latach okazało się, że dane dokumenty są nieważne
– problemy z podziałem geodezyjnym – z uwagi na nieprecyzyjność przeprowadzanych pomiarów, po latach może się okazać, iż granice nieruchomości są zupełnie inne, a nawet rzeczywistość może tak dalece odbiegać od planów, że się okaże, iż np. dom został wybudowany na działce sąsiada

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91:

Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego, nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 1999 r., I CKN 1081/97:

Osoba, która uzyskała posiadanie nieruchomości na podstawie, sporządzonej w formie aktu notarialnego, umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności, może być – w zakresie zasiedzenia tej nieruchomości (art. 172 § 1 k.c.) – uznana za samoistnego posiadacza w dobrej wierze.

Termin stwierdzenia zasiedzenia gruntu

Z upływem ostatniego dnia określonego terminu posiadacz samoistny nabywa prawo własności nieruchomości na podstawie zasiedzenia. Prawo własności nieruchomości dotychczasowego właściciela gaśnie z tym samym dniem. Zasiedzenie, zgodnie z powszechnie przyjętym poglądem, nie powoduje wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość np. służebności.

Istotne jest to, iż zasiedzenie następuje z mocy samego prawa, a postanowienie Sądu jedynie potwierdza tę okoliczność. Tym samym w wyroku Sąd wskazuje z jaką datą nastąpiło zasiedzenie np. zakładając sprawę obecnie i powołując się na posiadanie nieruchomości przez spadkodawców już od lat ’50, Sąd stwierdzi, że do zasiedzenia doszło np. w 1962 r. Jest to o tyle istotne, iż gdyby pojawił się po latach prawowity właściciel dochodzący swoich praw do gruntu to może się okazać, iż jest on już „spóźniony” w swoich roszczeniach, gdyż zasiedzenie nastąpiło już wcześniej i stracił on własność nieruchomości.
Po drugie należy wskazać, iż do dnia 1 października 1990 r. obowiązywały inne terminy zasiedzenia wynoszące 10 lat dla dobrej wiary i 20 lat dla złej wiary – tym samym były one znacznie krótsze. W związku z tym jeżeli terminy te upłynęły przed 1 października 1990 r. to Sąd przy ustalaniu zasiedzenia będzie stosował te krótsze terminy. Przykładowo jeżeli ktoś powołuje się, że stał się posiadaczem nieruchomości w złej wierze w dniu 1 stycznia 1970 r. to nabył on tę nieruchomość poprzez zasiedzenie z dniem 1 stycznia 1990 r. – czyli po upływie 20 lat, a nie jak jest to wymagane obecnie w przypadku złej wiary z upływem 30 lat.

Spadkobiercy i następcy prawni

Ustawodawca w przepisie art. 176 k.c. przewidział możliwość doliczenia czasu posiadania poprzednika. Z tym ograniczeniem, że w przypadku posiadacza w złej wierze, doliczenie może nastąpić jedynie w sytuacji, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 kwietnia 1987 r., III CRN 96/87:

Przy przeniesieniu posiadania, o jakim mowa w art. 176 § 1 k.c., ciągłość posiadania jest wynikiem szczególnego następstwa w posiadaniu, co uzasadnia wniosek, że obecny posiadacz może doliczyć do czasu, który sam posiada, zarówno czas posiadania swego poprzednika, jak i wcześniejszego posiadania, jeśli takie uprawnienie przysługiwało osobie, która posiadała nieruchomość bezpośrednio przed obecnym posiadaniem.

Zgodnie z art. 176 § 2 jest możliwe doliczenie, na korzyść wszystkich spadkobierców, do celów zasiedzenia czasu posiadania spadkodawcy, który był posiadaczem samoistnym nieruchomości, lecz do chwili śmierci nie nabył jej przez zasiedzenie. Doliczenie następuje na korzyść tego, któremu posiadanie przypadło w wyniku działu, jeżeli zasiedzenie nie nastąpiło do chwili działu spadku.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r., III CRN 60/86:

I. W sytuacji gdy współspadkobierca lub niektórzy ze współspadkobierców posiadają wyłącznie we własnym imieniu nieruchomość, która była w posiadaniu spadkodawcy, bieg zasiedzenia na korzyść tego współspadkobiercy lub tych współspadkobierców rozpoczyna się dopiero z chwilą otwarcia spadku; natomiast w sytuacji gdy żaden ze współspadkobierców nie posiada nieruchomości spadkowej wyłącznie we własnym imieniu, każdy współspadkobierca – współposiadacz może przy obliczaniu terminu zasiedzenia doliczyć czas posiadania spadkodawcy do czasu swego współposiadania.

W art. 173 k.c. ustawodawca przewidział, że jeżeli właściciel nieruchomości przeciwko któremu biegnie zasiedzenie jest małoletni, zasiedzenie nie może się skończyć wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletniości przez właściciela.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 29 września 1999 r., I CKN 134/98:

Artykuł 173 k.c. nie stanowi przeszkody do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości w postępowaniu z udziałem małoletniego, gdy upływ terminu zasiedzenia nastąpił w czasie, kiedy właścicielem nieruchomości był pełnoletni poprzednik prawny małoletniego.

Co może być przedmiotem zasiedzenia?

W przypadku zasiedzenia nieruchomości można zasiedzieć:
– grunt
– część gruntu z danej działki ewidencyjnej
– lokal mieszkalny lub usługowy

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 6 maja 1980 r., III CRN 45/80:

Pod rządem art. 172 § 1 k.c. dopuszczalne jest zasiedzenie lokalu mieszkalnego stanowiącego przedmiot odrębnej własności.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 1989 r., III CZP 14/89:

Nie jest dopuszczalne zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzących w skład lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności.

Zasiedzenie ruchomości

Ustawodawca przewidział również możliwość zasiedzenia ruchomości (art. 174 k.c.). Nabycie ruchomości jest możliwe, gdy posiadacz samoistny posiada nieprzerwanie rzecz przez okres 3 lat. Ustawodawca warunkuje możliwość nabycia takiego posiadania od istnienia dobrej wiary posiadacza. Nie jest zatem możliwe zasiedzenie ruchomości przez posiadacza w złej wierze jak ma to miejsce w przypadku zasiedzenia nieruchomości.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 września 2003 r., IV CKN 467/01:

Dobra wiara posiadacza samoistnego rzeczy ruchomej powinna istnieć przez cały okres wymagany do zasiedzenia.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 maja 2000 r., I CKN 730/98:

Dobra wiara posiadacza rzeczy ruchomej nieodzowna do nabycia jej własności przez zasiedzenie musi trwać przez cały czas wymagany przez ustawę.
Dowiedzenie się przez posiadacza rzeczy ruchomej przed upływem okresu zasiedzenia, że nabył on rzecz od nieuprawnionej osoby, sprawia, że należy go od początku jej posiadania traktować jako posiadacza w złej wierze.

W tym zakresie przepisy o zasiedzeniu ruchomości są w praktyce istotne w przypadku zakupu kradzionego samochodu, gdyż mogą być szansą dla posiadacza do zalegalizowania jest prawa własności. Warto jednocześnie wskazać na art. 169 k.c., gdyż jest to niejako konkurencyjna regulacja do instytucji zasiedzenia.
Art. 169:

§1 Jeżeli osoba nieuprawniona do rozporządzania rzeczą ruchomą zbywa rzecz i wydaje ją nabywcy, nabywca uzyskuje własność z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie, chyba że działa w złej wierze.
§2 Jednakże gdy rzecz zgubiona, skradziona lub w inny sposób utracona przez właściciela zostaje zbyta przed upływem lat trzech od chwili jej zgubienia, skradzenia lub utraty, nabywca może uzyskać własność dopiero z upływem powyższego trzyletniego terminu. Ograniczenie to nie dotyczy pieniędzy i dokumentów na okaziciela ani rzeczy nabytych na urzędowej licytacji publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2001 r. sygn. akt II CKN 179/99

Zgodnie z art. 609 k.p.c. stwierdzenie zasiedzenia własności rzeczy ruchomej następuje w trybie postępowania nieprocesowego. Natomiast stwierdzenie nabycia własności ruchomości na podstawie art. 169 k.c. wymaga trybu procesowego. Zatem kumulacja roszczeń opartych na art. 174 i art. 169 k.c. nie jest dopuszczalna, gdyż każde z nich należy do innego trybu postępowania.

Sprawa o stwierdzenie zasiedzenia w sądzie

Sprawy o stwierdzenie zasiedzenia rozpoznawane są w trybie nieprocesowym. Zgłosić wniosek o stwierdzenie zasiedzenia może każdy zainteresowany. Wnioskodawca winien umieścić we wniosku innych zainteresowanych, a w przypadku gdy tego nie zrobił, orzeczenie może zapaść dopiero po wezwaniu innych zainteresowanych przez ogłoszenie. Ogłoszenie takie powinno zawierać dokładne określenie rzeczy, imię i nazwisko posiadacza rzeczy, a jeśli chodzi o rzeczy ruchome – również jego miejsce zamieszkania.

W sprawie o stwierdzenie zasiedzenia zainteresowanymi są:
1) posiadacz samoistny, który nabył własność rzeczy;
2) korzystający ze służebności gruntowej w zakresie wskazanym w art. 292 zdanie pierwsze k.c.;
3) korzystający z nieruchomości, na której ustanowiono użytkowanie wieczyste, w zakresie tego prawa;
4) właściciel rzeczy, której dotyczy zasiedzenie;
5) inni posiadacze samoistni rzeczy;
6) osoby uprawnione z tytułu praw rzeczowych do rzeczy;
7) posiadacze nieruchomości sąsiednich w przypadku sporu co do przebiegu granic lub własności nieruchomości
8) dzierżawca i użytkownik oraz inni posiadacze zależni
9) przedsiębiorca przesyłowy w zakresie zasiedzenia służebności przesyłu (art. 3051 i n. k.c.).

Każdy ze wskazanych zainteresowanych ma legitymację do złożenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia. Należy przy tym podkreślić, że w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia zawsze konieczne jest ustalenie, kto jest właścicielem rzeczy będącej przedmiotem zasiedzenia. Ten obowiązek przeważnie nastręcza bardzo dużo problemów, gdyż po wielu latach często w ogóle brak jest jakichkolwiek dokumentów pozwalających ustalić kto był właścicielem nieruchomości, nie mówiąc już o tym, iż trzeba do sprawy wskazać adres takiej osoby. Wobec tego możemy mieć do czynienia z dwoma sytuacjami:
1. osoby zainteresowane w sprawie nie są w ogóle znane z imienia i nazwiska;
2. osoby zainteresowane w sprawie są znane, ale nieznany jest ich adres.
W pierwszym przypadku niezbędne jest wezwanie ich za pomocą ogłoszenia, stosownie do art. 609 § 2 k.p.c., chyba że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy pozwala na ustalenie osób zainteresowanych przez sąd z urzędu i ich wezwanie do udziału w sprawie, zgodnie z art. 510 § 2 k.p.c.
W przypadku kiedy osoby zainteresowane są znane, ale nie można ustalić ich adresów to wtedy zgodnie z art. 144 k.p.c. istnieje podstawa do ustanowienia kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu, która taką osobę będzie zastępować.

W postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia sąd może wezwać zainteresowanych przez ogłoszenie także w innych wypadkach, gdy sąd uzna to za wskazane. Dokonanie fakultatywnego wezwania przez ogłoszenie mogą uzasadniać:
1) wątpliwości co do tego, czy osoba wskazana jako właściciel istotnie jest właścicielem;
2) przejście własności na inną osobę, której tożsamość jest nieznana;
3) zaginięcie akt księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości.

Dowody na zasiedzenie

Dowodem w sprawie może być wszystko, co przyczyni się do jej wyjaśnienia i potwierdzenia naszych żądań. Przede wszystkim w sprawie należy udowodnić, iż posiada się rzecz przez wymagany upływ czasu do stwierdzenia zasiedzenia – nie trzeba udowadniać całego okresu np. mając w posiadaniu działkę od lat ’30, wystarczające będzie przedstawienie dowodów, iż posiada się ją np. od lat ’70, gdyż wymagany termin zasiedzenia już upłynął.

Dowodami w sprawie mogą być przede wszystkim:
– zeznania świadków np. właścicieli sąsiednich nieruchomości, czy członków rodziny
– stare dokumenty dotyczące nieruchomości np. plany budowlane, umowy, dokumenty urzędowe, zawiadomienia
– potwierdzenia opłat podatku lub opłat za media związane z danym adresem
– potwierdzenia otrzymywania korespondencji na dany adres
– zdjęcia

Oceń artykuł:
[Głosów: 2 Średnia: 5]