Umowa dożywocia – adwokat Łódź

Umowa dożywocia opiera się na prostej konstrukcji – właściciel mieszkania, domu albo gospodarstwa przenosi własność nieruchomości na inną osobę, a ta w zamian ma zapewnić mu utrzymanie do końca jego życia. W rzeczywistości jest to jednak umowa o bardzo daleko idących skutkach. Po jej zawarciu dotychczasowy właściciel przestaje być właścicielem swojej nieruchomości, a jego ochrona opiera się już nie na prawie własności, lecz na prawie dożywocia i na obowiązkach osoby, która nieruchomość nabyła.

W sprawach sądowych dotyczących dożywocia bardzo często widzę, że strony w momencie podpisywania aktu notarialnego koncentrują się głównie na zaufaniu rodzinnym. Rodzic przekazuje nieruchomość dziecku, dziadkowie przekazują gospodarstwo wnukowi, osoba samotna przekazuje mieszkanie komuś bliskiemu, licząc na opiekę. Problem pojawia się później, gdy relacje rodzinne się psują, nabywca nieruchomości przestaje interesować się dożywotnikiem albo okazuje się, że strony zupełnie inaczej rozumiały zakres obowiązków wynikających z umowy. Dużo osób przy tym zapomina, że uprawnienia i obowiązki z umowy dożywocia trwają, aż do śmierci dożywotnika, co może nastąpić nawet po wielu latach. W jednej ze spraw miałem do czynienia z umową dożywocia, która została zawarta ponad 20 lat temu, a w chwili powstania konfliktu, dożywotnik miał dopiero 70 lat, wobec czego można było przypuszczać, iż jeszcze sporo czasu będzie ta umowa obowiązywała. Wiele konfliktów powstaje z tego powodu, iż osoby zobowiązane przejmują nieruchomość nie myśląc o tym, że będą zobowiązane do opieki względem osoby przekazującej tę nieruchomość często przez dziesiątki lat.

Umowa dożywocia, a darowizna

Jednym z najczęstszych błędów, z jakimi spotykam się w praktyce, jest traktowanie umowy dożywocia jak darowizny z dodatkowym zapisem o opiece. To poważne uproszczenie. Darowizna jest co do zasady czynnością nieodpłatną. Dożywocie jest natomiast umową odpłatną, wzajemną i dwustronnie zobowiązującą. Odpłatność nie polega tutaj na zapłacie ceny, jak przy sprzedaży, ale na przyjęciu przez nabywcę nieruchomości obowiązku zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania.

Ma to ogromne znaczenie w sprawach o zachowek. W wielu sprawach spadkobiercy próbują twierdzić, że dożywocie było w rzeczywistości ukrytą darowizną, a wartość przekazanej nieruchomości powinna zostać doliczona do substratu zachowku. Nie jest to jednak automatyczne. Sąd Najwyższy w sprawach dotyczących zachowku wielokrotnie podkreślał, że art. 993 k.c., dotyczący doliczania darowizn i zapisów windykacyjnych, nie odnosi się wprost do umów wzajemnych takich jak dożywocie. W postępowaniu I NSNc 551/21 Sąd Najwyższy wskazał, że dożywocie jest umową kauzalną, konsensualną, dwustronnie zobowiązującą, odpłatną i wzajemną, a prawidłowo zawarta oraz wykonywana umowa dożywocia nie może być traktowana jak darowizna tylko dlatego, że prowadzi do uszczuplenia przyszłego spadku.

W mojej ocenie kluczowe znaczenie ma rzeczywisty zamiar stron oraz późniejsze wykonywanie umowy. Jeżeli strony rzeczywiście chciały ustanowić dożywocie, a nabywca zapewniał utrzymanie, opiekę, mieszkanie, pomoc w chorobie czy organizację pogrzebu, to samo niezadowolenie spadkobierców nie wystarczy, aby taką umowę „przemianować” na darowiznę. Sąd Najwyższy w sprawie I CSKP 140/21 podkreślił, że co do zasady zawarcie umowy dożywocia nie oznacza obejścia przepisów o zachowku. Dopiero szczególne okoliczności, na przykład pozorność czynności albo rzeczywiste ukrycie darowizny, mogą prowadzić do odmiennej oceny.

Wyrok Sądu Najwyższego w sprawie I CSKP 140/21:

Reasumując, należy stwierdzić, że umowę dożywocia charakteryzuje, jako odrębny typ umowy nazwanej, przede wszystkim jej wzajemny oraz alimentacyjny charakter (wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 11 grudnia 2013 r., I ACa 1125/13). Okoliczność, że jednym z motywów umowy o dożywocie jest „pozostawienie mieszkania w rodzinie”, nie oznacza niedopuszczalności zawarcia takiej umowy inter vivos w ramach swobody dysponowania prawem własności za życia i w ramach zasady swobody umów. Wyjątkiem byłaby sytuacja gdyby umowa taka miała w istocie charakter pozorny i strony nie zamierzałyby wywołać przewidzianych w niej skutków albo wyjątkowo byłaby sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.), ze względu na szczególne okoliczności sprawy.

Forma umowy dożywocia

Umowa dożywocia musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego, ponieważ prowadzi do przeniesienia własności nieruchomości. Wynika to nie tyle z samego art. 908 k.c., ile z ogólnych przepisów o przenoszeniu własności nieruchomości. Art. 158 k.c. stanowi: „Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione”. Z kolei art. 73 § 2 k.c. przewiduje, że jeżeli ustawa zastrzega dla czynności prawnej inną formę szczególną, czynność dokonana bez zachowania tej formy jest nieważna.

W praktyce oznacza to, że nie można skutecznie zawrzeć umowy dożywocia „na kartce”, ustnie, w zwykłej formie pisemnej ani nawet przez samo przekazanie kluczy i faktyczne objęcie nieruchomości. Akt notarialny nie jest tutaj formalnością techniczną, lecz warunkiem ważności czynności. Warto przy tym zadbać, aby treść aktu notarialnego była możliwie precyzyjna. Im bardziej ogólnikowa umowa, tym większe ryzyko późniejszego sporu.

Z mojego doświadczenia wynika, że w akcie notarialnym warto wyraźnie opisać, czy dożywotnik ma mieszkać w całej nieruchomości czy w konkretnych pomieszczeniach, kto ponosi opłaty za media, podatki i remonty, czy nabywca ma zapewniać codzienne wyżywienie, czy raczej pokrywać jego koszty, jak ma wyglądać pomoc w chorobie, czy dożywotnik zachowuje prawo korzystania z ogrodu, garażu, piwnicy albo budynków gospodarczych. Takie elementy bywają później decydujące, gdy strony trafiają do sądu.

Prawo dożywocia obciąża nieruchomość. Dlatego powinno zostać ujawnione w dziale III księgi wieczystej. Wpis nie jest źródłem samego prawa dożywocia, ponieważ powstaje ono już z mocy umowy, ale ma ogromne znaczenie informacyjne i ochronne. Potencjalny nabywca nieruchomości widzi wtedy, że nieruchomość jest obciążona, a prawo dożywotnika nie znika tylko dlatego, że właściciel postanowi sprzedać dom albo mieszkanie.

Zakres obowiązków nabywcy nieruchomości w umowie dożywocia

Ustawowy model dożywocia jest szeroki. Jeżeli strony nie postanowią inaczej to zgodnie z art. 908 § 1 kodeksu cywilnego, nabywca powinien przyjąć dożywotnika jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc oraz pielęgnowanie w chorobie, a także sprawić pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Często w praktyce ten powyższy zestaw obowiązków jest powtórzony w umowie dożywocia, którą sporządza notariusz i wprost przepisuje art. 908 k.c. do jej treści. Należy jednak pamiętać, iż strony mogą swobodnie ustalić te obowiązki.

Art. 908 § 2 k.c. dopuszcza, aby w treści prawa dożywocia mieściły się także inne uprawnienia, na przykład użytkowanie ograniczone do części nieruchomości, służebność mieszkania, inna służebność osobista albo powtarzające się świadczenia pieniężne lub rzeczowe. Przepis ten stanowi:

Art. 908 § 2 k.c. – Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.

Właśnie dlatego przy umowie dożywocia trzeba myśleć bardzo praktycznie. W jednej rodzinie wystarczające będzie zagwarantowanie dożywotnikowi prawa mieszkania, pomocy w sprawach lekarskich i pokrywania kosztów utrzymania. W innej sprawie konieczne będzie zapisanie obowiązku codziennej opieki, dowożenia do lekarzy, zapewnienia leków, pomocy w higienie albo finansowania opiekunki. Dobrze sporządzona umowa powinna odpowiadać realnym potrzebom osoby, która przekazuje nieruchomość.

Czy dożywocie można ustanowić na rzecz osoby trzeciej?

Dożywocie można ustanowić nie tylko na rzecz właściciela nieruchomości, który ją przekazuje. Art. 908 § 3 k.c. stanowi: „Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości”. W praktyce ma to znaczenie na przykład wtedy, gdy właściciel nieruchomości chce zabezpieczyć nie tylko siebie, lecz także małżonka, partnera, rodzica albo inną osobę faktycznie bliską.

W sprawach sądowych ten element bywa niedoceniany. Jeżeli dożywocie ma obejmować dwie osoby, trzeba jasno wskazać zakres praw każdej z nich. Należy też przemyśleć, co stanie się po śmierci jednej osoby uprawnionej. Prawo dożywocia ma charakter osobisty i jest związane z osobą dożywotnika. Nie jest typowym składnikiem majątku, którym można swobodnie rozporządzać.

Sprzedaż nieruchomości obciążonej dożywociem

Nabywca nieruchomości z umowy dożywocia może co do zasady sprzedać nieruchomość, ale nie oznacza to, że dożywotnik traci ochronę. Art. 910 § 2 k.c. przewiduje, że w razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia objęte tym prawem, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Jeżeli właściciel nieruchomości obciążonej dożywociem sprzeda ją dalej, nowy właściciel musi liczyć się z obowiązkami wobec dożywotnika.

Jeżeli zobowiązany z tytułu dożywocia zbywa nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na rentę. Art. 914 k.c. stanowi:

Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.

W praktyce istotne jest odróżnienie zbycia nieruchomości od dziedziczenia. Sąd Najwyższy w wyroku z 13 czerwca 2018 r., IV CSK 277/17, wyjaśnił, że zbyciem w rozumieniu art. 914 k.c. jest rozporządzenie nieruchomością w drodze czynności prawnej, odpłatnej lub nieodpłatnej, natomiast dziedziczenie nie jest zbyciem w tym znaczeniu. Jednocześnie sama okoliczność, że nieruchomość przeszła na spadkobiercę zobowiązanego, nie wyklucza żądania rozwiązania umowy dożywocia, jeżeli spełnione są przesłanki z art. 913 § 2 k.c.

To rozróżnienie ma duże znaczenie procesowe. Jeżeli nieruchomość została sprzedana, podstawowym instrumentem ochrony dożywotnika może być żądanie renty na podstawie art. 914 k.c. Jeżeli natomiast doszło do dziedziczenia, trzeba analizować relację dożywotnika z aktualnym właścicielem oraz to, czy powstały podstawy do ingerencji sądu na podstawie art. 913 k.c.

Zamiana dożywocia na rentę

Nie każda sprawa dotycząca niewykonywania dożywocia powinna od razu prowadzić do żądania rozwiązania umowy. Ustawodawca przewidział środek łagodniejszy, czyli zamianę wszystkich albo niektórych uprawnień dożywotnika na dożywotnią rentę. Art. 913 § 1 k.c. stanowi:

Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.

Z punktu widzenia adwokata prowadzącego taką sprawę jest to często roszczenie bardziej realistyczne niż rozwiązanie umowy. Sąd niechętnie unicestwia umowę, na podstawie której doszło do przeniesienia własności nieruchomości. Jeżeli jednak relacje są tak złe, że strony nie mogą już mieszkać razem, rozmawiać ze sobą ani pozostawać w bezpośredniej styczności, zamiana obowiązków osobistych na rentę może uporządkować sytuację. Dożywotnik otrzymuje świadczenie pieniężne, a nabywca nie musi wykonywać osobistej opieki w atmosferze ciągłego konfliktu.

Wysokość renty powinna odpowiadać wartości uprawnień objętych treścią prawa dożywocia. Nie chodzi więc o dowolną kwotę, ale o ekonomiczny odpowiednik świadczeń, które miały być wykonywane. W praktyce sąd może badać koszty wyżywienia, utrzymania mieszkania, opieki, pomocy w chorobie, leków, usług opiekuńczych czy kosztów związanych z zapewnieniem dożywotnikowi warunków zgodnych z umową.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 6 lutego 1969 r. sygn. akt III CZP 130/68:

Użycie przez ustawodawcę sformułowania, że dożywotnia renta ma odpowiadać wartości uprawnień, wskazuje na to, iż renta zamienna stanowi równowartość uprawnień wynikających z umowy dożywocia.

Renta ta ma więc charakter ekwiwalentu, a nie charakter alimentacyjny i powinna być z tego względu obliczona według wartości uprawnień wynikających z umowy dożywocia, a nie według potrzeb dożywotnika. Przemawia za tym nie tylko wykładnia gramatyczna i semantyczna przepisu, ale również wykładnia logiczna. Tak więc, gdyby wartość tych uprawnień nie wystarczała do utrzymania dożywotnika, to z tego względu nie można by mu przyznać renty wyższej niż równowartość uprawnień. I odwrotnie: w sytuacji gdy dożywotnik ma środki utrzymania albo gdy renta przekracza koszty utrzymania dożywotnika, to nie można by mu z tych przyczyn nie przyznać w ogóle renty zamiennej bądź przyznać mu ją w ograniczonej wysokości – podobnie jak nie jest zresztą nabywca zwolniony w takich wypadkach od obowiązku dostarczenia dożywotnikowi świadczeń wynikających z umowy dożywocia, określonych w art. 908 § 1 i 2 k.c.

Rozwiązanie umowy dożywocia – adwokat Łódź

Najdalej idącym roszczeniem jest żądanie rozwiązania umowy dożywocia. Art. 913 § 2 k.c. stanowi: „W wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie”.

W praktyce sądowej słowa „w wypadkach wyjątkowych” mają kluczowe znaczenie. Sam konflikt rodzinny nie wystarczy. Sama niechęć dożywotnika do nabywcy nieruchomości również nie wystarczy. Nawet niewykonywanie niektórych obowiązków nie zawsze automatycznie prowadzi do rozwiązania umowy. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 14 stycznia 2026 r., I CSK 683/24, podkreślił, że samo stwierdzenie niewywiązywania się z obowiązków wobec dożywotnika nie spełnia jeszcze wymogu „wyjątkowego wypadku”; wyjątkowość zachodzi wtedy, gdy zachowanie zobowiązanego jest szczególnie naganne, wiąże się z krzywdzeniem dożywotnika, agresją albo złą wolą.

Podobnie w postanowieniu z 5 kwietnia 2018 r., II CSK 665/17, Sąd Najwyższy wskazał, że wyjątkowy wypadek nie może być utożsamiany z samym negatywnym nastawieniem dożywotnika do kontrahenta. Co do zasady musi chodzić o sytuacje, w których dochodzi do krzywdzenia dożywotnika i złej woli nabywcy nieruchomości. Sąd zwrócił także uwagę, że jeżeli przyczyna zerwania więzi osobistej leży wyłącznie po stronie dożywotnika, uwzględnienie żądania rozwiązania umowy mogłoby w praktyce dać mu możliwość jednostronnego rozwiązania umowy w każdym czasie.

Z drugiej strony nie oznacza to, że rozwiązanie umowy dożywocia jest niemożliwe. W wyroku z 13 czerwca 2018 r., IV CSK 277/17, Sąd Najwyższy wskazał, że w pewnych okolicznościach za wyjątkowy wypadek może zostać uznane uporczywe, długotrwałe i zamierzone niewywiązywanie się z obowiązków przez zobowiązanego, zwłaszcza przy uwzględnieniu stanu zdrowia dożywotników i ich warunków bytowych.

Postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2018 r., II CSK 665/17:

W przeciwieństwie do zamiany uprawnień wynikających z prawa
dożywocia na rentę, do czego może dojść w razie zaistnienia przesłanek
określonych w art. 913 § 2 k.c., rozwiązanie umowy wymaga ponadto wystąpienia szczególnych okoliczności uzasadniających zakwalifikowanie wypadku jako wyjątkowy. Ustawa nie precyzuje tego pojęcia, pozostawiając praktyce sądowej wypełnienie jego treści. W orzecznictwie ugruntowane jest stanowisko, zgodnie z którym cechą wspólną wszystkich zaszłości, jakie kwalifikują wypadek unormowany w art. 913 § 2 k.c. jako wyjątkowy, nie jest samo negatywne nastawienie dożywotnika do kontrahentów. Wypadek wyjątkowy ma miejsce wtedy, gdy dochodzi do krzywdzenia dożywotnika i złej woli nabywcy nieruchomości (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 kwietnia 1997 r., III CKN 50/97, OSNC 1997, Nr 9, poz. 133). Niekiedy jednak złą wolę można przypisać także lub tylko dożywotnikowi, który w drastyczny sposób uniemożliwia nabywcy korzystanie z nieruchomości. Jeżeli przyczyna całkowitego zerwania więzi osobistej leży wyłącznie po stronie dożywotnika, uwzględnienie roszczenia z art. 913 § 2 k.c. oznaczałoby przyznanie mu uprawnienia do jednostronnego rozwiązania umowy w każdym czasie, bez liczenia się z interesem zobowiązanego, i to także w sytuacji, w której zobowiązany jest gotowy wywiązywać się z nałożonych umową obowiązków. W wyroku z dnia 13 kwietnia 2005 r., IV CK 645/04 (IC 2006, nr 3,s. 49), Sąd Najwyższy uznał, że wyjątkowość wypadku, o jakim mowa w art. 913§ 2, nie może sprowadzać się tylko do przejawów uniemożliwiających bezpośrednią
styczność stron umowy.

Co trzeba udowodnić w sprawie o rozwiązanie umowy dożywocia?

W procesie o rozwiązanie umowy dożywocia nie wystarczy ogólne twierdzenie, że „nabywca się nie opiekuje”. Trzeba wykazać konkretne fakty. Sąd będzie badał, jakie obowiązki wynikały z aktu notarialnego, jakie były rzeczywiste potrzeby dożywotnika, czy zobowiązany je wykonywał, czy dożywotnik współdziałał przy wykonywaniu umowy, jak wyglądały relacje stron, kto odpowiada za konflikt oraz czy zamiana dożywocia na rentę byłaby wystarczająca.

W takich sprawach istotne są dokumenty medyczne, rachunki, potwierdzenia opłat, korespondencja, wiadomości SMS, nagrania, zeznania sąsiadów, członków rodziny, opiekunek, lekarzy, pracowników pomocy społecznej. Jeżeli dożywotnik twierdzi, że został pozostawiony bez pomocy, trzeba wykazać, na czym ta pomoc miała polegać i w jakim zakresie jej nie otrzymał. Jeżeli nabywca twierdzi, że chciał wykonywać umowę, ale dożywotnik mu to uniemożliwiał, również powinien przedstawić dowody.

W mojej praktyce najtrudniejsze są sprawy, w których konflikt rodzinny trwa wiele lat, a obie strony mają do siebie żal. Wtedy sąd nie ocenia wyłącznie tego, kto jest bardziej przekonujący emocjonalnie. Sąd musi ustalić, czy zostały spełnione przesłanki ustawowe. Właśnie dlatego bardzo ważne jest prowadzenie sprawy od początku w sposób dowodowy, a nie wyłącznie opisowy.

Umowa dożywocia, a zachowek

Umowa dożywocia jest często wybierana jako alternatywa dla darowizny, ponieważ, co do zasady nie podlega doliczeniu do substratu zachowku tak jak darowizna. Wynika to z jej odpłatnego i wzajemnego charakteru. Nie oznacza to jednak, że każda czynność nazwana przez strony „dożywociem” będzie całkowicie odporna na spór ze spadkobiercami.

Jeżeli dożywocie było pozorne, a strony w rzeczywistości chciały dokonać darowizny, spadkobiercy mogą próbować kwestionować taką czynność. Jeżeli jednak umowa była realnie wykonywana, a nabywca świadczył opiekę, utrzymanie i inne świadczenia, zarzut pozorności jest znacznie trudniejszy. Sąd Najwyższy w sprawie I CSKP 140/21 wyraźnie zaznaczył, że właściciel może rozporządzać majątkiem za życia, nawet jeśli w praktyce wpływa to na przyszłe prawa spadkobierców, a prawidłowo wykonywana umowa dożywocia nie powinna być automatycznie uznawana za obejście prawa spadkowego.

To zagadnienie trzeba jednak zawsze analizować indywidualnie. Inaczej wygląda sprawa, gdy dożywotnik był osobą schorowaną, zamieszkał u nabywcy, otrzymywał codzienną opiekę, a nabywca organizował leczenie i pogrzeb. Inaczej, gdy akt notarialny zawarto tuż przed śmiercią, żadna opieka nie była wykonywana, a sama umowa miała wyłącznie pozbawić innych członków rodziny roszczeń o zachowek.

Umowa dożywocia, a alimenty

Szczególną regulację zawiera art. 916 k.c. Przepis ten chroni osobę, względem której na dożywotniku ciąży ustawowy obowiązek alimentacyjny. Jeżeli wskutek zawarcia umowy dożywocia dożywotnik stał się niewypłacalny, taka osoba może żądać uznania umowy za bezskuteczną wobec siebie. Uprawnienie to przysługuje bez względu na to, czy dożywotnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a żądania nie można zgłosić po upływie pięciu lat od daty umowy.

W praktyce może to dotyczyć na przykład sytuacji, w której osoba zobowiązana do alimentów przenosi najcenniejszy składnik majątku na inną osobę w ramach dożywocia, a następnie nie ma majątku, z którego można egzekwować alimenty. Ustawodawca potraktował wierzycieli alimentacyjnych szczególnie, ponieważ ich roszczenia służą zabezpieczeniu podstawowych potrzeb życiowych.

Niezależnie od art. 916 k.c. w określonych sytuacjach wierzyciele mogą sięgać także po konstrukcję skargi pauliańskiej. Sąd Najwyższy w sprawie IV CSK 646/18 wskazał, że umowa dożywocia może być zaskarżona przez wierzyciela zbywcy-dożywotnika skargą pauliańską, a przedmiotem oceny jest cała czynność prawna, czyli przeniesienie własności nieruchomości wraz z jej obciążeniem.

Podatki i koszty przy umowie dożywocia

Umowa dożywocia nie jest darowizną, dlatego zasadniczo nie podlega podatkowi od spadków i darowizn. Jest natomiast czynnością objętą podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W praktyce PCC pobiera notariusz przy akcie notarialnym, a podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego. W aktualnych omówieniach i interpretacjach podatkowych wskazuje się, że przy umowie dożywocia obowiązek podatkowy w PCC ciąży na nabywcy nieruchomości, a stawka przy przeniesieniu własności nieruchomości wynosi 2%.

Osobnym zagadnieniem jest podatek dochodowy po stronie zbywcy. W praktyce organy podatkowe i sądy administracyjne przez lata zajmowały się pytaniem, czy przeniesienie własności nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie powoduje powstanie przychodu. W uchwale NSA z 17 listopada 2014 r., II FPS 4/14, przyjęto, że przy zbyciu nieruchomości na podstawie umowy dożywocia nie jest możliwe określenie przychodu na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 ustawy o PIT. Także nowsze interpretacje podatkowe potwierdzają w wielu stanach faktycznych brak przychodu podlegającego opodatkowaniu po stronie zbywcy, choć przy nietypowych sytuacjach, działalności gospodarczej albo późniejszym rozwiązaniu umowy warto przeprowadzić odrębną analizę podatkową.

Najczęstsze błędy przy zawieraniu umowy dożywocia

Najpoważniejszym błędem jest podpisanie umowy bez realnego zrozumienia, że własność przechodzi na nabywcę od razu. Dożywotnik nie „obiecuje” przekazania mieszkania po śmierci, lecz przenosi własność już w chwili zawarcia aktu notarialnego. Od tego momentu jego pozycja prawna jest inna niż właściciela.

Drugim błędem jest nadmierne zaufanie do ogólnych sformułowań. W praktyce zapis, że nabywca zapewni dożywotnikowi utrzymanie, może być niewystarczający, jeżeli strony mają odmienne oczekiwania. Dla jednej osoby utrzymanie oznacza prawo zamieszkiwania i opłacanie rachunków. Dla innej oznacza codzienne zakupy, gotowanie, sprzątanie, wizyty lekarskie, transport, opiekę w chorobie i obecność w sytuacjach nagłych.

Trzecim błędem jest przekazywanie nieruchomości osobie, która już wcześniej nie dawała gwarancji odpowiedzialności. W sprawach sądowych często słyszę, że „po podpisaniu aktu wszystko się zmieniło”. Czasem rzeczywiście tak jest. Często jednak wcześniejsze relacje już sygnalizowały ryzyko, lecz zbywca liczył, że przekazanie nieruchomości zmotywuje nabywcę do opieki. Umowa dożywocia powinna być zawierana z osobą, która już wcześniej wykazuje gotowość i zdolność do realnej pomocy.

Czwartym błędem jest brak zabezpieczeń praktycznych. Jeżeli dożywotnik chce nadal mieszkać w konkretnym lokalu, korzystać z określonej części domu, mieć zapewnioną prywatność albo możliwość przyjmowania gości, powinno to znaleźć się w akcie notarialnym. Im więcej istotnych spraw zostanie pozostawionych „na później”, tym większe ryzyko konfliktu.

Najczęstsze pytania dotyczące umowy dożywocia: