Zniesienie współwłasności nieruchomości Łódź

Współwłasność nieruchomości stanowi jedną z najczęstszych form posiadania majątku nieruchomego w polskim systemie prawnym. Powstaje ona w różnorodnych sytuacjach życiowych, takich jak dziedziczenie po krewnych, nabycie nieruchomości w ramach małżeństwa (wspólność majątkowa małżeńska, która po rozwodzie przechodzi we współwłasność) czy wspólne inwestycje kilku osób. W istocie, współwłasność oznacza, że prawo własności do danej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom jednocześnie. Każda z nich posiada określony udział w całości, wyrażony zazwyczaj w formie ułamka np. 1/2 lub 1/3. Ten udział określa zakres uprawnień i obowiązków współwłaściciela, ale nie oznacza fizycznego podziału samej nieruchomości na części. Współwłasność nieruchomości bywa teoretycznie stanem przejściowym, ale w praktyce potrafi trwać latami i generować liczne konflikty m.in. co do sposobu korzystania z domu lub działki, ponoszenia kosztów utrzymania rzeczy, decyzji inwestycyjnych, a zwłaszcza sprzedaży. Ustawodawca przyjął założenie, że nikt nie powinien być „uwięziony” we współwłasności wbrew swojej woli. Stąd ogólna zasada, że każdy współwłaściciel może domagać się jej zniesienia, a roszczenie to nie przedawnia się.

Współwłasność może dotyczyć nieruchomości jak i wszystkich rzeczy ruchomych np. współwłasność samochodu. Najwięcej jednak problemów praktycznych i prawnych jest związanych ze współwłasnością nieruchomości i tej kwestii będzie poświęcony niniejszy artykuł.

Czym jest współwłasność nieruchomości

Zgodnie z art. 195 k.c.:

jeżeli własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom, powstaje współwłasność

Ta definicja podkreśla niepodzielność prawa własności, co oznacza, że żaden współwłaściciel nie może samodzielnie dysponować całą rzeczą bez zgody pozostałych. Ta „niepodzielność” oznacza, że przedmiotem prawa jest cała nieruchomość, a udziały dotyczą zakresu uprawnień (ułamkowo), nie zaś wydzielonych fizycznie części gruntu czy budynku.. Art. 196 k.c. rozróżnia współwłasność w częściach ułamkowych, gdzie udziały są równe, chyba że umowa stanowi inaczej, oraz współwłasność łączną, typową dla małżeństw.

W codziennym funkcjonowaniu współwłasności kluczowe są trzy problemy.

Po pierwsze, korzystanie z nieruchomości. Zgodnie z art. 206 k.c.

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić (…) z korzystaniem przez pozostałych.

W praktyce spór rodzi się wtedy, gdy jeden współwłaściciel korzysta z nieruchomości w sposób wyłączający drugiego albo w sposób istotnie przekraczający jego udział utrudniając lub uniemożliwiając korzystanie innemu współwłaścicielowi np. jeden ze współwłaścicieli zajmuje wspólny dom i nie chce do niego wpuścić innych współwłaścicieli.

Po drugie, pożytki i koszty. Art. 207 k.c. stanowi, że

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku (…) ponoszą wydatki i ciężary.

To przepis o dużym znaczeniu rozliczeniowym w sprawach działowych, gdzie rozlicza się wszelkie dochody przynoszone przez nieruchomość np. z tytułu najmu, dzierżawy, ale także koszty jej utrzymania np. opłaty czynszowe, podatki, koszty remontów i napraw.

Po trzecie, zarząd i decyzje przekraczające zwykły zarząd. Dla wielu nieruchomości paraliż decyzyjny jest codziennością: sprzedaż, ustanowienie służebności, większy remont, rozbudowa. Art. 199 k.c. przesądza, że

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Jeśli tej zgody nie ma, spór wchodzi na tory sądowe i często staje się jedną z przyczyn wniosku o zniesienie współwłasności.

Prawo do żądania zniesienia współwłasności i jego ograniczenia

Kluczowym przepisem jest art. 210 k.c., który stanowi:

§ 1. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić. § 2. Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 163 § 1, następuje z uwzględnieniem przepisów tej ustawy.

Ten artykuł gwarantuje prawo do żądania zniesienia współwłasności, ale pozwala na czasowe wyłączenie tego uprawnienia w umowie między współwłaścicielami, co jest przydatne w sytuacjach, gdy strony chcą zachować współwłasność na określony okres, na przykład do czasu zakończenia inwestycji. Dla praktyki równie ważne jest, że roszczenie o zniesienie współwłasności nie przedawnia się. Art. 220 k.c. stanowi wprost: „Roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu.” Oznacza to, że nawet wieloletnie „uśpienie” konfliktu nie zamyka drogi do wszczęcia postępowania. Jednocześnie brak przedawnienia nie eliminuje ryzyk procesowych dotyczących rozliczeń dodatkowych (o czym dalej), bo to, co nie ulega przedawnieniu, to samo żądanie zniesienia współwłasności, a niekoniecznie wszystkie roszczenia uboczne.

Dwie drogi zniesienia współwłasności umowna albo sądowa

Zniesienie współwłasności można przeprowadzić umownie, gdy współwłaściciele są zgodni co do sposobu „wyjścia” ze wspólności oraz dokonania wzajemnych rozliczeń. Umowne zniesienie współwłasności polega na zawarciu umowy między wszystkimi współwłaścicielami. Forma tej umowy zależy od przedmiotu – dla nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, ponieważ przenosi własność.

Droga sądowa jest wybierana, gdy:

• brakuje zgody co do sposobu podziału (np. jeden współwłaściciel chce sprzedaży, drugi przyznania nieruchomości na własność),

• spór dotyczy wyceny nieruchomości i wysokości spłat/dopłat,

• istnieją konflikty co do rozliczeń (nakłady, korzystanie, pożytki),

• pojawiają się przeszkody techniczne lub prawne podziału (np. minimalne powierzchnie działek, gdy właściciele chcą je podzielić fizycznie na mniejsze, brak dostępu do drogi publicznej).

Warto podkreślić, że nawet w postępowaniu sądowym ugoda jest w pełni możliwa. W wielu sprawach najlepszym wynikiem jest doprowadzenie do realistycznego kompromisu – określonego sposobu zniesienia współwłasności, harmonogramu spłat, zabezpieczenia oraz zamknięcia rozliczeń ubocznych.

Postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności nieruchomości w Łodzi

Postępowanie o zniesienie współwłasności toczy się w trybie nieprocesowym. Właściwym do rozpoznania sprawy jest sąd rejonowy – w Łodzi jest to Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa lub Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia, w zależności od miejsca położenia nieruchomości. Na etapie inicjacji sprawy ustawodawca nakłada konkretne wymagania: „We wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody prawa własności.” To pozornie formalny wymóg, który w praktyce decyduje o sprawności postępowania. „Dokładne określenie” oznacza zwykle wskazanie danych księgi wieczystej, numerów działek ewidencyjnych, powierzchni, sposobu korzystania, a przy lokalach także danych lokalu i udziału w nieruchomości wspólnej.

Szczególne znaczenie ma art. 618 k.p.c., który wyznacza szeroką kognicję sądu działowego. Przepis stanowi:

W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga także spory o prawo żądania (…) i o prawo własności, jak również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.

To jedna z najważniejszych „strategicznych” reguł: postępowanie ma doprowadzić do kompleksowego uregulowania relacji właścicielskich i podstawowych rozliczeń związanych z posiadaniem rzeczy wspólnej.

Konsekwencja jest daleko idąca, bo art. 618 § 3 k.p.c. wprowadza prekluzję roszczeń: „Po zapadnięciu prawomocnego postanowienia (…) uczestnik nie może dochodzić roszczeń (…) chociażby nie były one zgłoszone.” Z perspektywy praktyki oznacza to konieczność odpowiednio wczesnego podniesienia roszczeń rozliczeniowych w ramach tego samego postępowania, gdy są one objęte art. 618 § 1 k.p.c.

Sposoby zniesienia współwłasności

Podział fizyczny nieruchomości

Kodeks cywilny przewiduje kilka sposobów zniesienia współwłasności. Punktem wyjścia jest podział fizyczny rzeczy, o ile jest dopuszczalny i możliwy. Art. 211 k.c. stanowi:

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej z zastrzeżeniem, że podział nie może być sprzeczny z ustawą, przeznaczeniem rzeczy ani prowadzić do istotnej zmiany lub znacznego zmniejszenia wartości.

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 19 stycznia 2001 r. sygn. V CKN 1436/00:

Podstawowym sposobem zniesienia współwłasności preferowanym przez ustawodawcę jest podział fizyczny rzeczy wspólnej, jako najbardziej sprawiedliwy i pożądany. Dlatego też, jeżeli zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, sąd powinien przede wszystkim brać pod uwagę ten sposób wyjścia ze współwłasności, chyba że współwłaściciele żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty albo sprzedaży stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

W przypadku nieruchomości ten przepis łączy się z realiami geodezyjnymi i planistycznymi. Podział działki może być formalnie możliwy dopiero po spełnieniu wymogów wynikających z przepisów szczególnych obowiązujących na terenie danej gminy m.in. dostępu do drogi publicznej, minimalnej powierzchni tworzonej działki, zgodności z planem miejscowym albo decyzją o warunkach zabudowy. Sąd cywilny nie może zmieniać tych reguł – jeżeli podział jest prawnie lub technicznie niedopuszczalny, przechodzi się do innych sposobów. Przy podziale gruntu sąd może też ustanowić potrzebne służebności, by zapewnić racjonalne korzystanie z wydzielonych części, co często rozwiązuje problem dojazdu, mediów czy przechodu.

Należy podkreślić, że w toku podziału fizycznego muszą powstać nowe, co do zasady zupełnie niezależne od siebie nieruchomości. Tym samym w przypadku podziału działek gruntowych jest to często wykonalne, problemy zaczynają się w przypadku podziału nieruchomości lokalowych czy budynków. Najczęściej nie będzie możliwe dokonanie ich podziału fizycznego. Kilkukrotnie spotkałem się z sytuacją, że uczestnicy chcieli podzielić budynek na dwa osobne lokale mieszkalne. Wtedy najczęściej pojawia się problem z mediami tj. instalacją elektryczną, wodną, grzewczą, gdyż każdy z tak wydzielanych lokali powinien mieć ją niezależną od drugiego, co najczęściej czyni taki podział niemożliwym do dokonania.

W orzecznictwie SN podkreślano, że podział fizyczny budynku jako sposób zniesienia współwłasności co do zasady nie jest dopuszczalny, właśnie z uwagi na jego status jako części składowej gruntu. Tę myśl wyraźnie zaakcentowano m.in. w rozważaniach dotyczących ograniczeń podziału w postanowieniu SN z 12 maja 2016 r., I CSK 426/15. W praktyce sąd bada więc, czy możliwy jest podział działki w taki sposób, by każdy współwłaściciel otrzymał funkcjonalną część (z dostępem do drogi, mediami i możliwością korzystania z zabudowy), czy też racjonalny jest model „jedna nieruchomość – jeden właściciel” ze spłatą. Jeśli żaden wariant nie jest realny, powraca opcja sprzedaży.

Podział budynku według płaszczyzn pionowych może być wraz z gruntem dokonany wówczas, gdy linia podziału budynku jest zgodna z linią podziału gruntu i przebiega według płaszczyzny, która stanowi ścianę wyraźnie dzielącą budynek na dwie odrębne, regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki, przy czym może być to ściana już w całości istniejąca lub wykonana w tym celu.

Oczywiście podział fizyczny nie musi być też dokonywany idealnie po równo, gdyż istnieje jeszcze mechanizm wyrównania wartości udziałów dopłatami. Oznacza to, że w praktyce np. jeden ze współwłaścicieli otrzymuje działkę o powierzchni 1000m zabudowaną domem, a drugi współwłaściciel działkę o powierzchni 2000m bez żadnych zabudowań oraz dodatkowo otrzyma stosowaną spłatę od pierwszego właściciela, który przejął na własność nieruchomość o większej wartości (z uwagi na posadowiony na niej dom).

Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2012 r. sygn. akt II CSK 582/11

Istnieje możliwość przyznania wyodrębnionych lokali na współwłasność dwom lub więcej dotychczasowym współwłaścicielom, lecz tylko na ich wniosek, dotyczący tych wyraźnie określonych lokali. Takim rozstrzygnięciem niewątpliwie współwłasność domu zostaje zniesiona, powstają bowiem odrębne nieruchomości lokalowe, a okoliczność, że niektóre z nich – na wyraźne żądanie uczestników postępowania o zniesienie współwłasności – stanowić będą ich współwłasność, nie niweczy dokonanego zniesienia współwłasności nieruchomości budynkowej.

Podział budynku nie może przybrać takiej postaci, że poszczególne jego elementy (pomieszczenia) ulegną rozczłonowaniu i staną się własnością dotychczasowych współwłaścicieli, niektóre z nich nadal pozostaną we współwłasności i współwłasnością pozostanie także grunt, a nadto ustanowiona zostanie odrębna własność jednego z wielu lokali w takim budynku.

Przyznanie nieruchomości na własność z obowiązkiem spłaty

Gdy podział fizyczny nieruchomości jest niemożliwy lub niecelowy, najczęstszym rozwiązaniem jest przyznanie nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli z jednoczesnym obowiązkiem spłaty pozostałych osób. Jest to rozwiązanie często stosowane w przypadku domów jednorodzinnych lub mieszkań, których nie da się sensownie podzielić na dwa niezależne lokale. Zasady orzekania w tym zakresie reguluje art. 212 § 2 Kodeksu cywilnego:

Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego

Decydując o tym, któremu ze współwłaścicieli przyznać nieruchomość, sąd bierze pod uwagę szereg czynników: kto faktycznie w nieruchomości zamieszkuje, kto ponosi nakłady na jej utrzymanie, jaka jest sytuacja rodzinna i finansowa stron oraz czy dany współwłaściciel będzie w stanie realnie dokonać spłaty pozostałych uczestników. W orzecznictwie Sądu Najwyższego wielokrotnie podkreślano, że przyznanie nieruchomości osobie, która nie posiada środków na spłaty, jest działaniem naruszającym interesy pozostałych współwłaścicieli. Przykładem może być wyrok Sądu Najwyższego, w którym wskazano, że „brak realnych możliwości dokonania spłat przez współwłaściciela, któremu przypada nieruchomość, winien skłaniać sąd do zarządzenia sprzedaży licytacyjnej, chyba że inni współwłaściciele wyrażą zgodę na odroczenie płatności” (por. Postanowienie SN z dnia 12 kwietnia 2001 r., II CKN 658/00).

Sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji

Trzecim, i zazwyczaj najmniej korzystnym ekonomicznie sposobem zniesienia współwłasności jest sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji publicznej i podział uzyskanej kwoty między współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów. Jest to rozwiązanie ostateczne, stosowane wtedy, gdy żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przejęcie nieruchomości ze spłatą pozostałych lub gdy żadna z osób nie posiada zdolności finansowej do dokonania takich spłat, a podział fizyczny jest niemożliwy. Główną wadą tego rozwiązania jest fakt, że sprzedaż odbywa się w trybie licytacji prowadzonej przez komornika, co wiąże się z wysokimi kosztami egzekucyjnymi oraz ryzykiem sprzedaży nieruchomości poniżej jej ceny rynkowej – w pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosi 3/4 sumy oszacowania, a w drugiej 2/3.

W kontekście sprzedaży istotne jest, że sąd nie powinien traktować jej jako „automatycznej kary” za konflikt. W postanowieniu SN z 12 kwietnia 2001 r., II CKN 658/00, zaakcentowano konieczność wnikliwego uwzględnienia – w świetle art. 212 § 2 k.c. – usprawiedliwionych interesów współwłaścicieli przy wyborze sposobu zniesienia współwłasności, w tym przy kierowaniu sprawy na drogę sprzedaży.

Spłaty i dopłaty przy zniesieniu współwłasności nieruchomości

Rdzeniem wielu sporów jest nie tyle sam wybór sposobu zniesienia współwłasności, ile kwestia spłat i dopłat, która ma przypaść współwłaścicielom w toku dokonanego podziału. Ich wysokość jest pochodną dwóch elementów: wartości nieruchomości (lub jej części) oraz wielkości udziałów. W razie sporu niemal nieuniknione jest powołanie biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który dokona wyceny dzielonej nieruchomości.

Ustawodawca przewidział, że spłaty i dopłaty mogą być rozłożone w czasie. Art. 212 § 3 k.c. zawiera ograniczenie w tym zakresie ograniczenie – „W razie rozłożenia dopłat i spłat na raty terminy ich uiszczenia nie mogą łącznie przekraczać lat dziesięciu.”. W orzeczeniu Sąd wyznacza termin i sposób uiszczenia spłat i dopłat, a w razie potrzeby rozstrzyga o ich zabezpieczeniu. W praktyce pomimo, że maksymalny termin wynosi 10 lat to spotyka się dużo krótsze terminy.

W orzecznictwie zwraca się uwagę na to, że elementy rozstrzygnięcia dotyczące spłat powinny być ujęte w postanowieniu sądu w sposób kompletny. Przykładowo w postanowieniu SN z 28 września 2023 r., I CSK 6578/22, wskazano, że:

Oznaczenie sposobu i terminu uiszczenia spłat – na podstawie art. 212 § 3 k.c. – powinno być dokonane przez sąd z urzędu. Sąd orzekając na podstawie art. 212 § 3 k.c. powinien z urzędu orzec o odsetkach za opóźnienie od spłat i dopłat (art. 481 k.c.). Dopuszczalne jest także nałożenie w orzeczeniu sądu odsetek kapitałowych a kognicja sądu – orzekającego na podstawie art. 212 § 3 k.c. – obejmuje uprawnienie do ich nałożenia na zobowiązanego.

W wyjątkowych sytuacjach sąd ma możliwość dokonania na podstawie art. 5 k.c. miarkowania należnych spłat i dopłat, które by wynikały z czysto matematycznego wyliczenia. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 12 kwietnia 2024 r., II CNPP 16/22 wskazał:

Brak podstaw do wykluczenia zastosowania art. 5 k.c. w wypadku roszczeń wynikających z art. 212 k.c., a ewentualna dopuszczalność takiej sądowej korekty w konkretnym wypadku musi być usprawiedliwiona wyjątkowymi okolicznościami.
Miarkowanie wysokości należnego roszczenia możliwe jest w oparciu o art. 5 k.c. jedynie wyjątkowo. Zasadą jest przyjęcie, że czynienie ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa lub z zasadami współżycia społecznego oznacza jego nadużycie w całości.

Rozliczenia z tytułu korzystania z nieruchomości, pobierania pożytków, dokonanych nakładów

Zniesienie współwłasności ma zakończyć stan wspólności, ale spór często dotyczy przeszłości – kto płacił podatki, kto finansował remont, kto korzystał wyłącznie z domu, kto pobierał czynsz z najmu. To właśnie tu najczęściej popełnia się błędy procesowe.

Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości z naruszeniem prawa do posiadania

Samo korzystanie z nieruchomości przez jednego współwłaściciela nie zawsze rodzi obowiązek zapłaty „czynszu” drugiemu. Granicą jest naruszenie uprawnienia do współposiadania i współkorzystania z art. 206 k.c.

W uchwale składu siedmiu sędziów SN z 19 marca 2013 r., III CZP 88/12, przesądzono, że współwłaściciel może domagać się wynagrodzenia od pozostałych współwłaścicieli korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, przy czym podstawy roszczenia mogą wynikać z art. 224 § 2 lub art. 225 k.c. To ważny kierunek, bo pokazuje, że rozliczenia między współwłaścicielami wchodzą w reżim roszczeń „właścicielskich” w sytuacji wyłączenia współposiadania.

Współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 k.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 k.c.

Podobnie w uchwale SN z 13 marca 2008 r., III CZP 3/08, akcentowano, że roszczenie o wynagrodzenie nie jest automatyczne i wymaga wykazania przesłanek przewidzianych w przepisach o rozliczeniach z posiadaczem w złej wierze lub po wezwaniu do wydania rzeczy – co w sporach współwłaścicielskich przekłada się na analizę, czy i kiedy doszło do realnego wyłączenia drugiego współwłaściciela.

W razie wszczęcia postępowania o zniesienie współwłasności wynagrodzenie za nieuprawnione korzystanie z rzeczy wspólnej przez niektórych współwłaścicieli może zostać zasądzone na rzecz innych współwłaścicieli na podstawie art. 224 § 2 lub art. 224 § 2 w związku z art. 225 k.c. już w tym postępowaniu, a to ze względu na regulacje przewidziane w art. 618 k.p.c.

Pożytki, przychody i koszty utrzymania nieruchomości

Postępowanie o zniesienie współwłasności jest również momentem, w którym należy rozliczyć wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.

Zgodnie z art. 207 Kodeksu cywilnego:

Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

W praktyce oznacza to, że jeśli jeden ze współwłaścicieli przez lata samodzielnie opłacał podatek od nieruchomości, może w procesie o zniesienie współwłasności żądać od pozostałych zwrotu odpowiedniej części tych wydatków. Roszczenia te muszą być jednak zgłoszone w toku postępowania – po jego zakończeniu możliwość ich dochodzenia może zostać bezpowrotnie utracona.

Jeżeli nieruchomość przynosi dochód, art. 207 k.c. ustanawia zasadę proporcjonalności do udziałów zarówno po stronie przychodów, jak i kosztów. W postanowieniu SN z 6 czerwca 2023 r., II CSKP 1590/22, zwrócono uwagę na dyspozytywny charakter tego przepisu, co oznacza, że współwłaściciele mogą ułożyć rozliczenia inaczej umownie, ale gdy tego nie zrobią obowiązuje zasada wyrażona w kodeksie cywilnym.

Nakłady i wydatki na nieruchomość wspólną

Rozliczenie nakładów np. kosztów remontów, modernizacji, inwestycji jest jednym z najbardziej spornych elementów. Z perspektywy procesowej kluczowe jest, czy roszczenie mieści się w kategorii „wzajemnych roszczeń (…) z tytułu posiadania rzeczy” w rozumieniu art. 618 § 1 k.p.c. Jeżeli tak – należy je zgłosić w toku postępowania działowego, bo po prawomocnym zakończeniu sprawy działa prekluzja z art. 618 § 3 k.p.c., co oznacza, że nie będzie można dochodzić zwrotu za poniesione nakłady w osobnej sprawie.

W tym miejscu warto przywołać uchwałę składu siedmiu sędziów SN z 27 lutego 2019 r., III CZP 30/18, w której analizowano relację prekluzji z art. 618 § 3 k.p.c. do roszczeń powstałych po podziale (w kontekście spłaty zobowiązania zabezpieczonego hipoteką). Uchwała ta jest szeroko cytowana jako ważny punkt odniesienia dla granic prekluzji w postępowaniach działowych i dla kwalifikacji roszczeń, które ujawniają się dopiero po prawomocnym podziale.

Podział majątku dorobkowego (wspólnego), podobnie jak dział spadku, obejmuje jedynie prawa majątkowe (aktywa), a nie rozciąga się na długi (pasywa), w tym postępowaniu nie można zatem rozliczać długów niepłaconych, zaciągniętych przez małżonków. Artykuł 686 k.p.c., stosowany odpowiednio (art. 46 k.r.o. w związku z art. 688 i 618 k.p.c.), wskazuje na dopuszczalność dokonania w postępowaniu o podział majątku wspólnego rozliczenia tylko długów spłaconych w okresie pomiędzy ustaniem wspólności a podziałem majątku. Zważywszy, że zapłata długu umarza zobowiązanie, czyli spłacony dług przestaje być długiem, a staje się wydatkiem uczynionym przez jednego z małżonków lub też nakładem uczynionym przez jednego z byłych małżonków na majątek wspólny, wydatek taki (nakład) podlega rozliczeniu według reguł wynikających z art. 45 k.r.o., bez naruszania koncepcji obejmowania działem stanu czynnego majątku.

W sprawie o zniesienie współwłasności trzeba myśleć nie tylko o „końcowym podziale”, ale też o tym, jakie roszczenia rozliczeniowe już istnieją, jakie są udokumentowane i jakie powinny zostać rozstrzygnięte w tym samym postępowaniu, aby uniknąć zamknięcia drogi późniejszym pozwem.

Jaki sąd w Łodzi prowadzi sprawy o zniesienie współwłasności nieruchomości?

W Łodzi sprawy z zakresu zniesienia współwłasności nieruchomości prowadzą Sądy Rejonowe – jest to więc Sąd Rejonowy dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi oraz Sąd Rejonowy dla Łodzi Widzewa w Łodzi. O właściwości sądu decyduje miejsce położenia nieruchomości. Może powstać sytuacja w której jedna nieruchomość znajduje się we właściwości kilku sądów, wtedy wybór sądu będzie należał do osoby składającej wniosek w sprawie.

Najczęściej zadawane pytania