W swojej praktyce zawodowej bardzo często spotykam się ze wszelkimi sporami sąsiedzkimi. Rodzaj i charakter tych spraw bywa najróżniejszy, a problemy z jakimi przychodzą do mnie klienci wydają się nie mieć końca. W zależności od sprawy takie spory sąsiedzkie można klasyfikować w ramach spraw cywilnych, karnych, administracyjnych, czy jeszcze innych, wynikających ze specjalnych ustaw.

W zakresie spraw cywilnych ustawodawca wszelkie naruszenia wynikające z wykonywania swojego prawa własności fachowo nazwał immisjami i uregulował je w art. 144 kodeksu cywilnego, który stanowi:

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Szczerze mówiąc z tej ogólnej definicji niewiele wynika, ale jest ona specjalnie tak skonstruowana, aby miała zastosowanie do jak największej liczby życiowych przypadków. Tłumacząc ją innymi słowy każdy właściciel nieruchomości powinien korzystać ze swojej nieruchomości w taki sposób, aby w jak najmniejszym stopniu swoim zachowaniem wpływać na funkcjonowanie nieruchomości sąsiednich. W sytuacji idealnej powinno się tak korzystać ze swojej własności, aby w ogóle w żadnym stopniu nie oddziaływać na inne nieruchomości, co jest raczej niemożliwe.

Jakie oddziaływania zaliczamy do immisji?


Przez pojęcie immisji rozumie się taką działalność człowieka, która skutkuje wprowadzeniem do powietrza, wody, gleby lub ziemi substancji fizykalnych czy energii. Immisje mogą przybierać postać: stałą, ciekłą, gazową, zapachową, dźwiękową, wibracji, wilgoci, pary, pola, fal elektromagnetycznych, czy nawet postać niematerialną (np. odzwierciedlającą się w psychice człowieka).

Wskazać należy, iż chodzi tu o każdy rodzaj oddziaływań, który w negatywny sposób wpływa na:

  • nieruchomość sąsiednią – rozumianą jako grunt, budynek, mieszkanie
  • człowieka
  • zwierzęta
  • rośliny
  • urządzenia znajdujące się na danej nieruchomości np. samochody

Podkreślić należy, iż pod hasłem nieruchomość nie chodzi tylko o nieruchomość gruntową, ale także o mieszkanie w bloku.

Przepis art. 144 kodeksu cywilnego wskazuje, iż zakazane są immisje oddziaływujące na nieruchomość sąsiednią. Zakres oddziaływania nie jest jednak zawężony jedynie do nieruchomości położonej bezpośrednio przy nieruchomości z której mają pochodzić immisje (na co by wskazywało literalne brzmienie tego przepisu). Immisje mogą oddziaływać nawet na nieruchomości położone w znacznej odległości od nieruchomości je generującej i nie ma żadnego problemy z dochodzeniem roszczeń przeciwko takiemu właścicielowi. Częste są sprawy, gdzie np. fabryka, czy lotnisko utrudnia funkcjonowanie na nieruchomościach położonych w całej dzielnicy miasta, poprzez swojego negatywne oddziaływanie na znacznym obszarze.

Jakie są rodzaje i przykłady immisji?


Generalnie immisje możemy podzielić na bezpośrednie i pośrednie.

Bezpośrednie są dość oczywiste i polegają na celowym działaniu skutkującym powstaniem negatywnych konsekwencji na sąsiedniej działce np. spuszczanie deszczówki rynnami na sąsiednią działkę, przerzucenie na sąsiednią działkę nieczystości, itp. W zakresie immisji bezpośrednich często nawet nie posługuje się terminem „immisje” tylko mówi o danym naruszeniu np. śmieceniu, które jest wprost zakazane innymi przepisami.

W większości przypadków kiedy mamy do czynienia z immisjami dotyczy to zagadnienia immisji pośrednich, są to bowiem takie sytuacje, gdzie teoretycznie dana osoba wykonuje prawnie dozwolone działania na swojej nieruchomości, ale ich negatywne skutki objawiają się na nieruchomościach sąsiednich. Na tle takich działań najczęściej dochodzi do sporów sąsiedzkich, gdyż często właścicielom wydaje się, że mogą robić, co chcą na swojej nieruchomości, bez żadnych konsekwencji prawnych.

Przykłady immisji

  • generowanie nadmiernego hałasu np. prowadzenie hodowli psów, warsztatu napraw pojazdów, wszelkiej działalności produkcyjno – usługowej, graniem na instrumencie, itp.
  • generowanie zapylenie lub innego rodzaju zanieczyszczenia – najczęściej z prowadzonej działalności np. składu węgla, fabryki
  • generowanie zadymienia np. podczas grillowania, wędzenia, spalania liści, odpadów, itp.
  • pozbawienie dostępu do światła, zasłonięcie widoku np. poprzez budowę wysokiego ogrodzenia, wzniesienie nowej budowli, banneru reklamowego, czy nasadzeń roślinnych
  • generowanie drgań, wibracji, pęknięć
  • zagłuszanie sieci komórkowych, informatycznych, telewizyjnych
  • naruszenie stosunków wodnych np. podwyższenie terenu, wykopanie stawu, nadmierna eksploatacji wód gruntowych

Kiedy dane zachowanie stanowi immisje?


Kryterium, które służy ocenie czy dane działanie jest dopuszczalna czy też nie, stanowi „przeciętna miara”. Z naruszeniem mamy do czynienia wtedy, kiedy dane działania przekraczają tę przeciętną miarę. Samo pojęcie „przeciętnej miary” nie zostały nigdzie bliżej zdefiniowane, ani dookreślone, wiec będzie indywidualnie rozpatrywane w każdej sprawie. W przepisie wskazuje się, iż przy ustalaniu przeciętnej miary oddziaływań należy przede wszystkim odwołać się do społeczno – gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych obowiązujących w danej okolicy. Innymi słowy należy się odwołać do charakteru danej nieruchomości (zarówno dokonującej zakłóceń, ale też tej doznającej zakłóceń), jej położenia, specyfiki najbliższej okolicy, panujących zwyczajów, itp. Sposób użytkowania danej nieruchomości może także wynikać z przepisów szczególnych np.:

  • z planów zagospodarowania przestrzennego
  • decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
  • przepisów dotyczących ochrony środowiska
  • uchwał rad gminy czy miasta
  • uchwały spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej

Przykładowo prowadzenie restauracji w centrum miasta, gdzie jest sporo lokali usługowych będzie zazwyczaj dozwolone. Natomiast otworzenie, z pozoru zdawałoby się nieszkodliwej działalności, jak lokal gastronomiczny w dzielnicy mieszkalnej może już generować znaczne immisje. Była głośna w Polsce sprawa, gdzie takowa restauracja została otwarta w zwartej zabudowie domków jednorodzinnych i mieszkańcy nieruchomości sąsiednich skarżyli się na znaczne hałasy generowane przez takowy lokal.
W chwili pisania tego artykułu zapadło natomiast interesujące i kontrowersyjne orzeczenie w którym sąd uznał, iż boisko szkolne generuje hałas przekraczający dozwolony poziom przeciętnej miary i zakazał jego używania. Szkoła jest położona, jak to często w miastach bywa, na osiedlu i otoczona z każdej strony blokami mieszkalnymi.

Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 5 października 2017 r., I ACa 1520/16:
„Oceniając przeciętną miarę zakłóceń, o jakiej mowa w art. 144 k.c. należy zbadać częstotliwość zakłóceń, ich porę w ciągu doby, intensywność, skutki dla zdrowia i życia ludzi, rodzaj źródła immisji, motywację właścicieli nieruchomości, czy też wartość, jaką społeczeństwu przynoszą działania wytwarzające immisje.”

W wyroku z dnia 22 listopada 1985 r., sygn. II CR 149/85, Sąd Najwyższy uznał:

Ocena “przeciętnej miary” w rozumieniu art. 144 k.c. musi być dokonana na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie, a nie na podstawie subiektywnych odczuć osób, których przestrzeń w miejscu zamieszkiwania w następstwie realizacji dalszych inwestycji (budowania dalszego budynku mieszkalnego) uległaby ograniczeniu

Istotne jest również to, że nie musimy czekać do samego wystąpienia immisji, ale ze stosownymi roszczeniami można występować już na nawet na etapie powstawania ewentualnego problemu, który w przyszłości może powodować immisje np. w sąsiedztwie rozpoczyna się budowa spalarni odpadów.
Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 3 czerwca 1983 r., III CRN 100/83:

Właściciel nieruchomości sąsiedniej może żądać na podstawie art. 222 § 2 k.c. w związku z art. 144 k.c. nie tylko zakazania immisji, które już zakłócają ponad przeciętną miarę korzystanie z jego nieruchomości, ale także zaniechania przygotowań, które dopiero po zrealizowaniu odpowiednich robót pozwoliłyby na takie immisje.

Co zrobić w przypadku sporów sąsiedzkich związanych z immisjami?


W związku z tym, iż immisje najczęściej dotyczą sporów między bezpośrednimi sąsiadami to na wstępie sugeruję porozmawiać z sąsiadem i spróbować znaleźć jakieś kompromisowe stanowisko w celu zażegnania sporu. Niestety z doświadczenia też wiem, że takie rozmowy często niewiele dają, bo każdy uważa, że ma rację i będzie obstawał przy swoim zachowaniu. Wtedy pozostaje nam wystąpić na drogę nieco bardziej formalną i za pomocą prawnika wysłać pismo wzywające do zaniechania dalszych naruszeń.

Kiedy takie wezwanie nie odniesie skutku to w zasadzie pozostaje nam droga sądowa i wystąpienie z pozwem o immisje. W pozwie możemy żądać m.in.:

  • przywrócenia stanu zgodnego z prawem
  • zobowiązanie do zaniechania dokonywania dalszych naruszeń
  • zakazanie podejmowania konkretnych działań np. zakaz prowadzenia działalności po godzinie 18.00, zakaz gry na instrumencie po godzinie 20.00
  • nakazanie konkretnych działań np. przesunięcie obiektu budowlanego w inne miejsce na działce
  • odszkodowania

Wskazać należy, iż wyroki sądu nie muszą być zero – jedynkowe na zasadzie uznania danego zachowania za immisje i całkowitego jego zakazu. Może się okazać, iż wystarczające będzie jedynie zmniejszenie skali danych działań, aby nie przekraczało przeciętnej miary np. sąd zgadza się, że dana osoba może ćwiczyć grę na skrzypcach w mieszkaniu, ale jedynie w godzinach 10.00 – 20.00.

Alternatywy dla pozwu o immisje


Przed wniesieniem pozwu do sądu warto jeszcze rozważyć czy dane działania nie są sprzeczne z jakimiś przepisami szczególnymi np. prawem budowlanym, przepisami przeciwpożarowymi, przepisami dotyczącymi ochrony środowiska itp. Może się bowiem okazać, iż np. sąsiad wybudował obiekt budowlany w granicach działki lub zbyt blisko granicy, a nadto powinien posiadać na niego pozwolenie na budowę, którego nie posiada. Przykładowo możliwe jest stawianie ogrodzenia do wysokości 2,2 m, ale powyżej tej wysokości trzeba wystąpić o pozwolenie na budowę, wobec czego wybudowanie przez sąsiada palisady o wysokości 3m będzie już samowolą budowlaną. Tym samym prościej i skuteczniej może się okazać zaalarmować odpowiednie służby o danym naruszeniu, niż wdawać się w procesy cywilne. Często też immisje mogą stanowić wykroczenia i wtedy o interwencje można będzie prosić bezpośrednio policję.

Oceń artykuł:
[Głosów: 0 Średnia: 0]